Kapitalanlagerecht /Aufklärungspflicht über eingeschränkte Handelbarkeit von Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds

Urteil des BGH vom 18.01.2007 Az.: III ZR 44/06

Der Bundesgerichtshof setzt in dieser Entscheidung seine verbraucherfreundliche Rechtsprechung zu den Pflichten von Anlageberatern fort.

In dem entschiedenen Fall wandte sich der Kläger an den Beklagten wegen einer zusätzlichen Altersvorsorge. Aufgrund eines nachfolgend zwischen den Parteien geführten Beratungsgespräches empfahl der Beklagte eine Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds. Der Kläger erwarb aufgrund dieser Empfehlung eine solche Beteiligung, die sich aber in der Folge negativ entwickelte. Nachdem der Fonds die Ausschüttungen eingestellt hatte, verlangte die Immobilienverwaltungsgesellschaft von dem Kläger gar weitere Zahlungen auf seine Kommanditeinlage.

Wegen dieser negativen Entwicklung verlangt der Kläger nun von dem Beklagten im Wege des Schadenersatzes eine Zahlung in Höhe seiner Einlage gegen Übertragung seiner Fondsbeteiligung.

Der BGH hat das zwischen den Parteien im Rahmen des Beratungsgespräches zustande gekommene Rechtsverhältnis zunächst als Anlageberatungsvertrag qualifiziert. Den Anlageberater treffen nach ständiger Rechtsprechung weitergehende Pflichten, als den bloßen Vermittler von Anlagen. Der Anlageberater muss besonders differenziert und fundiert beraten. Insbesondere hat er den Interessenten über Eigenschaften und Risiken der empfohlenen Anlage zu unterrichten.

Wie weit diese Pflichten im Rahmen der Empfehlung eines geschlossenen Immobilienfonds gehen, hat die instanzgerichtliche Rechtsprechung bislang unterschiedlich beurteilt. Vorliegend war streitentscheidend, ob der Berater ungefragt auf die eingeschränkte Handelbarkeit von Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds hinweisen muss.

Der BGH hat sich nun grundsätzlich für eine solche Verpflichtung ausgesprochen. Er begründet diese Auffassung damit, dass es für den Anleger typischerweise entscheidungserheblich ist, zu welchen Bedingungen er auf sein langfristig angelegtes Geld vorzeitig zurückgreifen kann.

Diese Verpflichtung wird nicht durch das bloße Ziel ausgeschlossen, die Anlage als Altersvorsorge anzulegen. Allerdings kann sie dann entfallen, wenn ein solcher Hinweis bereits in dem Fondsprospekt enthalten ist.

Fazit: Mit dieser Entscheidung hat der BGH eine weitere Möglichkeit eröffnet, mit der sich Anleger wegen fehlgeschlagener Investitionen schadlos halten können.